合作收益       ◆ 收益一：可以为投资者节省大量的税赋。           以资产入股SPC，再通过出售股份从而达到出售资产的目的，比直接出售资产，可以为投资者节省营业税、增值税等大量的税赋。       ◆ 收益二：SPC分红收益要高于自己经营的收益。           假设投资者所拥有的物业位于天津，租金毛收益率为10％，负债率为40％。根据我们的测算，投资者将资产入股SPC，其分红所得的净资产收益率为9.10％，要高于投资者自己经营的净资产收益率8.03%。主要是因为领锐注册在天津滨海新区，享受税收优惠政策，SPC为投资者节省大量的税负，所以投资者加入SPC要比自己经营有利。

◆ 收益三：REITs发行上市后，投资者将获得高额股权增值收益。           1、假设房产价格每年增长8％；           2、与自己持有物业对比，投资者将资产入股SPC，参与REITs上市，将获得更高额的股权增值收益，具体见以下对比图。         ◆ 收益四：持有SPC股份的时间越长，收益率越高。           1、投资者模式：            (1)A投资者选择套现：加入SPC三个月后将一半的股份溢价5％出售，另一半的股份一直持有到REITs上市，然后出售；            (2)B投资者选择部分套现（上市时套现50％），部分持有（其余长期持有）：            (3)C投资者选择长期持有           2、收益：        ◆ 不同方式下投资者收益测算

方式：		方式一：直接出售房产	方式二：入股SPC，上市前全部变现	方式三：入股SPC，上市前部分变现，上市后再卖出其余	方式四：入股SPC，上市后再全部变现
优 缺 点 对 比		优点：方式简单。 缺点： Ø         投资者短期内出售物业资产的难度较大，往往有价无市； Ø         不能拆零卖； Ø         成交价低于市场价格； Ø         交易手续繁琐，过户时间长； Ø         产生各种高昂的税费； Ø         实际收益较低	优点： Ø         投资者入股SPC，在没有上市前，可以随时出售部分或全部股份（具体出售方式见第十条）； Ø         可以任意拆零出售； Ø         价格有溢价； Ø         收益较高； Ø         手续简便； Ø         节省大量税费； 缺点：如SPC赎回投资者股份，有一定的手续费	优点： Ø         投资者入股SPC，在没有上市前，可以随时出售股份； Ø         可以任意拆零出售； Ø         价格有溢价； Ø         收益较高； Ø         手续简便； Ø         节省大量税费； 缺点：如上市前SPC赎回投资者股份，有一定的手续费。	优点： Ø         上市后可以随时出售； Ø         可以任意拆零出售； Ø         价格有高溢价； Ø         收益最高； Ø     手续简便；       Ø     节省大量税费；
假设案例		假设投资者以2亿价格出售一处房产，成本为1.5亿（土地0.5亿，其他1亿），收益测算如下：	假设投资者以2亿价格入股，然后平价出售股权，收益测算如下：	假设投资者以2亿价格入股，上市前平价出售50％股份，上市后按照市价出售其余50％，收益测算如下：	假设投资者以2亿价格入股，上市后按照市价全部套现，收益测算如下：
收 益 对 比	售价	20000	20000	27084	34168
	成本	15000	15000	15000	15000
	营业税	1100	0	0	0
	土地增值税	1500	0	0	0
	契税	600	0	0	0
	所得税	594	1650	3987.72	6355.44
	净利润	1206	3350	8096.28	12842.56
说明		“入股SPC，再出售股份变现”的净利润大大高于“直接出售房产”，而且，上市后再变现的收益最高。

       ◆ 评价：投资者持有SPC股份（即REITs份额）时间越长，股权增值收益越大。如果投资者急于变现，入股SPC后转让股份也是一个不错的途径；

       ◆ 综合：推荐投资者入股SPC，参与REITs发行，并长期持有。